Prazo Contratual na Locação Residencial

Questionamento que sempre enseja dúvida aos locadores e locatários na locação de imóvel residencial: qual o prazo correto para a elaboração do contrato de locação residencial?

A dúvida advém do fato de que geralmente os locadores estabelecem como regra o prazo contratual de trinta (30) meses, já o consenso entre os locatários é de que o contrato deveria ser estabelecido pelo prazo de doze (12) meses. Assim, resta a dúvida: qual seria o prazo contratual correto de acordo com a Lei do Inquilinato?

Inicialmente cumpre esclarecer que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não determinada o prazo mínimo ou máximo nas locações residenciais, sendo, portanto, livre às partes a estipulação do prazo que melhor lhes convir.

Art. 3º. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Embora, o prazo contratual seja de livre escolha faz-se importante observar as consequências legais com relação à sua resilição a depender do lapso temporal pactuado:

1) Contrato escrito com prazo igual ao superior a trinta (30) meses

Nas locações com prazo igual ou superior a trinta (30) meses a locação termina ao final do prazo estipulado, independentemente de notificação ou motivo.

Desta feita, finalizado o prazo contratual o locador poderá simplesmente solicitar a desocupação do imóvel locado sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa ao locatário, esta é a chamada denúncia vazia ou imotivada.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Portanto, a vantagem em entabular um contrato de locação por trinta (30) meses é que o locador, ao fim do contrato, terá direito de retomar o imóvel imediatamente, uma vez que a resolução do contrato ocorre automaticamente.

Contudo, decorrido o prazo contratual sem que o locador solicite a entrega do imóvel, passados trinta (30) dias, o contrato prorrogar-se-á automaticamente por prazo indeterminado. Neste caso, para a retomada do imóvel, o locador deverá notificar o locatário, concedendo-lhe o prazo de trinta (30) dias para desocupação, mas sem a necessidade de lhe apresentar motivo.

2) Locação com prazo inferior a trinta (30) meses ou contrato verbal

Caso o contrato de locação seja elaborado por prazo inferior a trinta (30) meses, terminado o prazo pactuado, o contrato de locação passará a vigorar automaticamente por prazo indeterminado. Isso significa que o locador somente poderá retomar o imóvel locado por meio da chamada denúncia cheia ou motivada.

Desta feita, o locador deverá justificar o motivo pelo qual pretende que o locatário desocupe o imóvel. Importante observar que não é qualquer justificativa que permite a retomada do imóvel pelo locador, existe um rol taxativo disposto no artigo 47 da Lei 8.245/91.

Assim, nos contratos de locação residencial com prazo inferior a trinta (30) meses ou contrato verbal o locador somente poderá retomar o imóvel locado nas seguintes hipóteses:

• por mútuo acordo;

• em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

• em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

• para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

• em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

• se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

• se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

• se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Desta forma, inexistindo as justificativas acima elencadas, o locador somente poderá reaver o imóvel locado após cinco (5) anos de vigência do contrato, o que por vezes, pode não ser uma vantagem ao locador.

Nota-se, portanto que o locatário tem uma maior proteção jurídica quando a locação é realizada por prazo inferior a trinta (30) meses, uma vez que a Lei do Inquilinato o considera como a parte mais frágil na relação locatícia.

Uma dica aos locadores para facilitar a locação e não correr o risco de estendê-la em demasia: elaborem um contrato escrito com prazo de trinta (30) meses em que conste uma cláusula isentando o locatário do pagamento da multa contratual decorrido o prazo de doze (12) meses.

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