O que fazer quando o vendedor se nega a "passar" a escritura para o comprador?
Atualizado: 3 de nov. de 2022
Quando comprador e vendedor firmam um Compromisso de Compra e Venda do Imóvel surge para o comprador a obrigação de pagar as parcelas pactuadas e em contrapartida ao vendedor, ao fim do pagamento avençado, a outorga da escritura pública de compra e venda para que o comprador consiga realizar seu registro junto ao Oficial de Registro de Imóveis e efetivamente tornar-se proprietário do imóvel adquirido.
Ocorre que não raras vezes após cumprida sua obrigação o comprador se depara com o falecimento ou a negativa do vendedor em lhe outorgar a escritura pública.
Diante de tal situação uma das medidas judiciais cabíveis seria a propositura da Ação de Adjudicação Compulsória.
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
A adjudicação compulsória é a ação decorrente do contrato de compromisso de compra e venda, cuja finalidade é obrigar o compromitente vendedor a transferir a propriedade por meio de sentença.
Importante observar que a sentença na ação de adjudicação compulsória não possui condão de transmitir o domínio, ela irá apenas substituir a escritura pública, posto que a transferência de domínio de bem imóvel dá-se com o registro da carta de adjudicação no Cartório de Registro de Imóveis.
Outro ponto de suma importância a se observar antes da propositura da ação de adjudicação compulsória é analisar atentamente a certidão de matrícula do imóvel, uma vez que se a propriedade for irregular ou não estiver em nome do vendedor a sentença será inócua e não poderá ser registrada no cartório competente em razão do princípio da continuidade dos registros públicos.
São requisitos para a propositura da ação que a obrigação do compromissário comprador esteja devidamente quitada e que o contrato pactuado seja irretratável, ou seja, sem direito a arrependimento. Ademais deverá constar no compromisso de compra e venda o preço, a descrição exata do bem e a assinatura dos contratantes, inclusive com outorga uxória ou marital, bem como deve-se demonstrar a recusa do compromitente vendedor em outorgar a escritura pública de compra e venda do imóvel ao compromissário comprador.
Foro Competente: o foro competente será o do local do imóvel.
Observe que a ação deverá ser proposta perante a Vara Cível e não perante às Varas de Registro Públicos.
Importante salientar que estando uma das partes envolvidas em um processo de falência será competente o juízo falimentar.
CONFLITO DE COMPETÊNCIA ENTRE JUÍZOS CÍVEL COMUM E FALIMENTAR - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROPOSTA ANTES DA DECRETAÇÃO DA QUEBRA - IRRELEVÂNCIA - CONFLITO CONHECIDO PARA AFIRMAR A COMPETÊNCIA DO JUÍZO DE FALÊNCIA. 1. A competência para processar e julgar ação de adjudicação compulsória contra empresa incorporadora falida (in casu, a Encol) é do r. Juízo de quebra, independentemente de a decretação da falência ter sido posterior ao ajuizamento da ação de adjudicação. 2. Admitir que a ação de adjudicação compulsória proposta antes da quebra escape à vis attractiva do foro falimentar dá ensanchas a diversos inconvenientes contrários à noção de pacificação social decorrente da universalidade do foro falimentar e aos princípios da harmonia das decisões judiciais, do acesso à justiça e da celeridade. 3. Conflito conhecido para declarar a competência do r. juízo falimentar. (STJ - CC: 39112 GO 2003/0075042-1, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 25/11/2009, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 18/12/2009).
Legitimidade Ativa: compromissário comprador.
Legitimidade Passiva: compromitente vendedor ou herdeiros.
Valor da causa: valor do contrato de compromisso de compra e venda.
Petição Inicial: deverá respeitar os requisitos do artigo 319 e seguintes do Código de Processo Civil. A especificação das provas será, na maioria dos casos, apenas documental. As principais provas são o contrato de compromisso de compra e venda, os recibos de pagamento da obrigação e o Termo de Quitação (se houver).
Procedimento: Comum do artigo 318 e seguintes do Código de Processo Civil.
Prescrição: é imprescritível, desta feita o comprador poderá exercer seu direito a qualquer tempo. Único óbice seria a aquisição originária por terceiro por meio da usucapião.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO POTESTATIVO QUE NÃO SE EXTINGUE PELO NÃO USO. DEMANDA DE NATUREZA CONSTITUTIVA. INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL. SUJEIÇÃO À REGRA DA INESGOTABILIDADE OU DA PERPETUIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo. 2. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1216568 MG 2010/0184702-1, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 03/09/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2015 REVPRO vol. 250 p. 466).
Por fim, importante mencionar que não há necessidade do registro do compromisso de compra e venda junto ao oficial de registro de imóveis, conforme súmula 239 STJ “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
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